Srovnání družstvo - SVJ
Vážení družstevníci,
tak jak bylo dohodnuto na minulé členské schůzi, připravilo družstvo materiál, jež srovnání družstevní a osobní vlastnictví. Snažili jsme se uvést kladné i záporné stránky obou forem.
Seznamte se prosím s tímto materiálem, který poslouží jako podklad k hlasování v jaké formě budeme dále existovat, zda se rozhodnete pokračovat v družstevním vlastnictví nebo dojde k odsouhlasení zahájení procesu převodu jednotek do osobního vlastnictví (což vyžaduje provedení pasportizace jednotlivých bytů a společných částí domu, vložení do Katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka o rozdělení nemovitosti a následně může dojít k převodu jednotlivých bytů do osobního vlastnictví, s tím, že podmínkou převodu bude bezdlužnost družstevníka):
Družstevní vlastnictví (dále jen „družstvo“) je upraveno v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění) a občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění).
Vlastníkem bytu i celého domu je družstvo, které je zapsáno v Katastru nemovitostí jako vlastník. Každý člen družstva má družstevní podíl, který představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu.
Člen družstva může převést svůj družstevní podíl na jiného člena a/nebo na osobu, která není členem družstva. Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu. Neplatí se daň z převodu nemovitosti.
Člen družstva neplatí daň z nemovitosti, to platí družstvo.
Vzhledem k tomu, že družstevní byt není majetkem družstevníka, nelze družstevním podílem ručit a byt nepodléhá exekuci (té podléhá pouze družstevní podíl).
V případě získávání finančních prostředků na koupi družstevního bytu musí mít kupující hotové peníze, nelze řešit klasickým hypotéčním úvěrem. Lze použít tzv. předhypotéční úvěr, ale jen za předpokladu, že družstvo převede bytovou jednotku do osobního vlastnictví, a to nejpozději do jednoho roku a/nebo je možné mít zajištění jinou nemovitostí, která má dostatečnou hodnotu a je v osobním vlastnictví. Možné pro koupi je i využití stavebního spoření.
Osobní vlastnictví – společné vlastnictví jednotek (dále jen „SVJ“) je upraveno v občanském zákoníku a prováděcích předpisech. V SVJ je dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a společné části domu a každý je vlastníkem bytu a spoluvlastníkem společných částí domu, je tedy jako vlastník zapsán v Katastru nemovitostí. K převodu vlastnického práva dochází na základě kupní smlouvy, jejíž náležitosti stanoví občanský zákoník a nový vlastník věc nabude do vlastnictví zápisem do Katastru nemovitostí. Tato transakce je zatížená daní z převodu nemovitosti v zákonné výši, kterou musí převodce nebo nabyvatel uhradit.
Vlastník bytu také platí každoročně daň z nemovitosti, jejíž výše a splatnost si musí každý z vlastníků sledovat sám.
Vlastník může bytem ručit, v případě exekuce přijde nejen o podíl, jak by tomu bylo v případě družstva, ale o celý byt, jakožto svůj majetek.
V oblasti povinností kladených na nájemce (družstevníka) a vlastníka v obou variantách je do určité míry srovnatelný. V obou formách je povinnost přispívat do fondu oprav a platit zálohy na služby.
Rozdíl je v případě řešení rekonstrukce či stavebních úprav členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li se přítomnost dvou třetin všech členů (například při změně stanov), když každý člen při hlasování má jeden hlas.
V případě osobního vlastnictví při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů, o běžných záležitostech spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, rozhodování má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Při rozhodování o významné záležitosti je třeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků, v případě zatížení na dobu delší deseti let potřeba souhlas všech vlastníků.
Rozdíl v otázce pronájmu bytu: u družstevního bytu v případě, že nájemce sám trvale v bytě nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem družstva, tento souhlas vyžaduje písemnou formu, u osobního vlastnictví tento souhlas není potřeba.
Rozdíl v případě opakovaného nedodržování povinností (placení nájemného, záloh na služby, nedodržování domovního řádu apod.) je možné u družstevního vlastnictví, aby došlo přes písemné výstrahy až k samotnému vyloučena člena z družstva. U osobního vlastnictví v případě nedodržování povinností lze plnění vymáhat pouze občanskoprávní cestou (podáním žaloby).
Dle výše uvedených informací je na každém z Vás, aby posoudil, zda výhody každé z forem vlastnictví a zda je důvod ke změně současné fungující formy vlastnictví.
Zpracovala: JUDr. Ivana Pytlíková
Dne: 27. 2. 2015
